2026-11-10 · TWH AI

สัญญาบริการงานซ่อมบำรุงในไทย: ตั้งเงื่อนไข WHT, VAT และการชำระเงินอย่างไรให้คุมความเสี่ยงได้

คู่มือสำหรับผู้จัดการอาคารและทีมการเงินในการกำหนดเงื่อนไข WHT, VAT, เอกสารวางบิล และรอบจ่ายเงินในสัญญางานซ่อมบำรุง B2B ในไทย

ในการดูแลงานอาคารเชิงพาณิชย์ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน โรงงานขนาดเล็ก หรือโครงการมิกซ์ยูส “สัญญาบริการงานซ่อมบำรุง” ไม่ได้เป็นเพียงเอกสารจัดซื้อ แต่เป็นเครื่องมือควบคุมความเสี่ยงทั้งด้านงบประมาณ ภาษี กระแสเงินสด และคุณภาพบริการ หากกำหนดเงื่อนไข WHT, VAT, เอกสารวางบิล และรอบจ่ายเงินไม่ชัดเจน ปัญหาที่ตามมามักเกิดซ้ำ เช่น ผู้รับเหมาวางบิลไม่ครบเอกสาร ฝ่ายการเงินจ่ายไม่ได้ ใบกำกับภาษีออกผิด หักภาษี ณ ที่จ่ายไม่ตรงประเภท หรือเกิดข้อโต้แย้งเรื่องงานเพิ่มนอกสcope จนทำให้ค่าใช้จ่ายบานปลาย บทความนี้สรุปแนวทางเชิงปฏิบัติสำหรับผู้จัดการอาคารและผู้บริหารนิติบุคคลที่ต้องการตั้งเงื่อนไขสัญญาให้ใช้งานได้จริงในบริบท B2B ของไทย

ทำไมสัญญางานซ่อมบำรุงต้องคุมทั้งภาษีและการจ่ายเงินตั้งแต่ต้น

ในตลาดไทย งานซ่อมบำรุงอาคารมักมีทั้งรูปแบบรายครั้งและรายเดือน เช่น งาน PM ระบบไฟฟ้า ประปา เครื่องสูบน้ำ ถังเก็บน้ำ ระบบระบายน้ำ สุขภัณฑ์ หรือบริการช่างประจำไซต์ หากเซ็นสัญญาโดยมองเฉพาะ “ราคาเสนอ” แต่ไม่กำหนดกลไกเอกสารและภาษีให้ชัด ต้นทุนจริงที่องค์กรแบกรับอาจสูงกว่าที่คิด 3–10% จากค่าใช้จ่ายแฝงและความล่าช้า

ตัวอย่างที่พบได้บ่อย:

สำหรับผู้ดูแลอาคาร การวางสัญญาที่ดีควรตอบ 4 คำถามหลัก:

  1. งานที่จ่ายคืออะไร และวัดผลงานอย่างไร
  2. ภาษีหัก ณ ที่จ่ายและ VAT คิดอย่างไร
  3. ต้องใช้เอกสารใดในการวางบิลและรับชำระ
  4. จ่ายเมื่อไร และมีเงื่อนไขระงับการจ่ายกรณีงานไม่ผ่านหรือไม่

โครงสร้างค่าบริการที่ควรใช้ในสัญญา B2B

ก่อนคุยเรื่องภาษี ควรทำให้โครงสร้างราคาในสัญญาชัด เพราะเป็นฐานของการวางบิลและการอนุมัติจ่าย

1) ค่าบริการรายเดือนแบบเหมา

เหมาะกับงาน PM และงานตรวจเช็คประจำ เช่น ตรวจตู้ MDB เปลี่ยนหลอดไฟส่วนกลางตามแผน ตรวจปั๊มน้ำ ตรวจรอยรั่ว ตรวจสุขภัณฑ์ และรายงานประจำเดือน

ช่วงราคาตลาดไทยโดยประมาณ:

ในสัญญาควรระบุชัดว่า “ค่าบริการเหมารายเดือนครอบคลุมอะไรบ้าง” เช่น ค่าแรง ค่าวัสดุสิ้นเปลืองมูลค่าไม่เกิน 500 บาท/ครั้ง หรือรวมเฉพาะการตรวจและรายงาน แต่ไม่รวมอะไหล่

2) ค่าบริการรายครั้ง

เหมาะกับงานแก้ไขเฉพาะจุดและงานฉุกเฉิน เช่น ล้างท่อ ตัน เปลี่ยนเบรกเกอร์ ซ่อมท่อรั่ว ซ่อมสุขภัณฑ์

ช่วงราคาตลาดโดยประมาณ:

หากองค์กรใช้บริการลักษณะนี้บ่อย ควรแนบ “ตารางอัตรามาตรฐาน” ไว้กับสัญญาเพื่อคุมราคาในกรณี call-out

3) ค่างานซ่อมพร้อมอะไหล่

งานประเภทนี้มีโอกาสเกิด dispute สูงที่สุด เพราะเกี่ยวกับราคาวัสดุ การ mark-up และการอนุมัติงานเพิ่ม ควรกำหนดว่า:

หากเป็นงานระบบเฉพาะทาง เช่น บริการซ่อมบำรุงระบบไฟฟ้า หรือ บริการซ่อมบำรุงระบบประปา การแยกค่าแรงกับค่าอะไหล่จะช่วยให้ฝ่ายอาคารตรวจสอบต้นทุนและวิเคราะห์ recurring issues ได้ง่ายขึ้น

ตั้งเงื่อนไข WHT ให้ถูกตั้งแต่ร่างสัญญา

WHT หรือภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นจุดที่สร้างปัญหาในทางปฏิบัติบ่อยที่สุด เพราะหลายองค์กรเข้าใจไม่ตรงกันว่า “งานซ่อมบำรุง” เป็นค่าบริการประเภทใด และต้องหักกี่เปอร์เซ็นต์

หลักปฏิบัติที่ควรยึด

สำหรับสัญญาบริการ B2B ในไทย ผู้ว่าจ้างที่เป็นนิติบุคคลมักต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเมื่อจ่ายค่าบริการให้ผู้รับจ้างที่เป็นนิติบุคคล ตามประเภทเงินได้ที่เกี่ยวข้องกับ “ค่าบริการ” ซึ่งในทางปฏิบัติงานซ่อมบำรุงมักถูกจัดการเป็นค่าบริการและมีการหักในอัตราที่ฝ่ายบัญชีใช้อ้างอิงตามประเภทงานและสถานะคู่ค้า

อย่างไรก็ดี ประเด็นสำคัญไม่ใช่เพียง “หักกี่ %” แต่คือ:

สูตรที่ควรระบุในสัญญา

ข้อความที่ใช้งานได้จริง:

ตัวอย่างการคำนวณ:

หากไม่ระบุเรื่องนี้ล่วงหน้า ผู้รับจ้างบางรายจะเข้าใจว่าควรได้รับ 21,400 บาทเต็มจำนวน และเมื่อถูกหัก 600 บาทจะมองว่าเป็นการ “จ่ายไม่ครบ” แม้ในทางบัญชีผู้ว่าจ้างทำถูกต้องก็ตาม

ข้อควรระวังสำหรับงานที่มีทั้งบริการและค่าวัสดุ

กรณีใบเสนอราคาเป็น “ซ่อมปั๊มน้ำพร้อมเปลี่ยนอะไหล่ 45,000 บาท” ฝ่ายบัญชีหลายแห่งจะถามว่าควรหักจากยอดรวมทั้งหมดหรือเฉพาะค่าแรง หากต้องการลดข้อโต้แย้ง ควรให้ผู้รับจ้างแยกรายการอย่างน้อยเป็น:

การแยกเช่นนี้ช่วยทั้งเรื่อง WHT และการตรวจสอบต้นทุนซ่อมสะสมของทรัพย์สินแต่ละตัว

VAT: จุดที่ต้องเขียนให้ชัดว่า “รวม” หรือ “ไม่รวม”

ในงานซ่อมบำรุง B2B ความผิดพลาดเรื่อง VAT มักไม่ใช่เรื่องอัตรา แต่เป็นเรื่องข้อความในใบเสนอราคาและสัญญา เช่น “20,000 บาท” โดยไม่ได้ระบุว่ารวม VAT หรือไม่

แนวทางที่ปลอดภัยที่สุด

ให้ระบุในทุกเอกสารว่า:

สำหรับลูกค้าองค์กร แนะนำให้ใช้รูปแบบ “ยังไม่รวม VAT” เพื่อให้เทียบราคาและอนุมัติงบง่ายกว่า โดยเฉพาะเมื่อเทียบผู้เสนอราคา 2–3 ราย

ตัวอย่างผลกระทบถ้าไม่ระบุ

สมมุติผู้จัดการอาคารอนุมัติผู้รับเหมา PM ระบบอาคารเดือนละ 50,000 บาท โดยเข้าใจว่าเป็นราคาสุทธิ แต่ผู้ขายออกใบแจ้งหนี้ 53,500 บาท เพราะบวก VAT 7% เพิ่ม ฝ่ายการเงินอาจติดงบประมาณทันที หาก PO อนุมัติไว้แค่ 50,000 บาท/เดือน

ดังนั้น ควรกำหนดในสัญญาและ PO ให้ตรงกันเสมอ:

งานซ่อมเล็กน้อยกับคู่ค้าที่ไม่ได้อยู่ในระบบ VAT

ผู้ให้บริการรายเล็กบางรายอาจไม่ได้จด VAT หากอาคารของคุณต้องใช้เอกสารภาษีเต็มรูปแบบเพื่อเครดิตภาษีซื้อ ควรคัดกรองตั้งแต่ onboarding ว่าคู่ค้าสามารถออกใบกำกับภาษีได้หรือไม่ มิฉะนั้นราคาที่ดู “ถูกกว่า 7%” อาจทำให้ฝั่งผู้ว่าจ้างเสียสิทธิประโยชน์ภาษีและบริหารเอกสารยากขึ้น

เอกสารวางบิลที่ควรกำหนดให้ครบในสัญญา

หลายองค์กรจ่ายช้าไม่ใช่เพราะไม่มีเงิน แต่เพราะเอกสารไม่ครบ วางบิลผิดรอบ หรือข้อมูลไม่ตรงกับ PO วิธีลดปัญหาคือเขียน “checklist เอกสารวางบิล” ลงในสัญญาเลย

เอกสารพื้นฐานที่แนะนำ

  1. ใบแจ้งหนี้/ใบวางบิล
  2. ใบส่งมอบงานหรือ service report ที่ผู้แทนอาคารลงนาม
  3. ใบกำกับภาษีฉบับสมบูรณ์ หรือออกตามนโยบายบริษัท
  4. สำเนา PO หรือเลขที่สัญญา
  5. ใบเสนอราคาที่ได้รับอนุมัติสำหรับงานเพิ่ม
  6. รูปถ่ายก่อน-หลังงาน สำหรับงานซ่อมเฉพาะจุด
  7. รายงาน PM checklist รายเดือน สำหรับงานเหมา
  8. เอกสารหักภาษี ณ ที่จ่ายเพื่อใช้ยืนยันภายหลัง

กำหนด cut-off ให้ชัด

ตัวอย่างเงื่อนไขที่ใช้ได้จริง:

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →