2026-10-27 · TWH AI

การควบคุมอนุมัติงานเพิ่ม-ลดในสัญญางานซ่อมบำรุงภายใต้กฎหมายไทย

คู่มือ B2B สำหรับผู้จัดการอาคารและทีมการเงินในการควบคุม scope variation, เอกสารอนุมัติ, ใบแจ้งหนี้ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายของงานซ่อมบำรุงในไทย

ในงานบริหารอาคารเชิงพาณิชย์ของไทย “งานเพิ่ม-ลด” หรือ scope variation เป็นจุดที่ทำให้ต้นทุนบานปลาย เกิดข้อพิพาทกับผู้รับจ้าง และกระทบการอนุมัติจ่ายเงินมากที่สุด โดยเฉพาะในสัญญางานซ่อมบำรุงที่ต้องรับมือทั้งงานประจำ งานเร่งด่วน และงานแก้ไขเฉพาะหน้า ผู้จัดการอาคาร นิติบุคคลอาคารชุด สำนักงานบริหารทรัพย์สิน และทีมการเงินจึงไม่ควรพึ่งเพียง “ความเข้าใจร่วมกันหน้างาน” แต่ต้องมีระบบควบคุมเอกสาร อำนาจอนุมัติ ราคากลาง และภาษีที่ชัดเจน บทความนี้สรุปแนวทางเชิงปฏิบัติภายใต้บริบทกฎหมายไทย เพื่อช่วยให้การควบคุม scope variation ทำได้อย่างรัดกุม ตรวจสอบได้ และลดความเสี่ยงในการจ่ายเกินจริง

ทำไมงานเพิ่ม-ลดจึงเป็นความเสี่ยงหลักในสัญญาซ่อมบำรุง

งานซ่อมบำรุงต่างจากงานก่อสร้างโครงการใหญ่ตรงที่มีความไม่แน่นอนสูง เช่น เปิดฝ้าแล้วพบแนวท่อน้ำรั่วมากกว่าที่คาด เปลี่ยนอะไหล่ปั๊มแล้วพบว่าต้องเปลี่ยน coupling เพิ่ม หรือล้างแอร์แล้วพบว่าต้องซ่อมคอยล์รั่วต่อทันที หากไม่มีกรอบการอนุมัติที่ดี ผู้รับจ้างอาจเริ่มงานเพิ่มโดยไม่ได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษร ขณะที่ฝั่งอาคารอาจจำเป็นต้องใช้หน้างานต่อ จนสุดท้ายต้องเถียงกันว่า “สั่งใคร” “สั่งเมื่อไร” และ “ราคาเหมาะสมหรือไม่”

ในตลาดไทย ปัญหาที่พบบ่อยมี 4 แบบหลัก:

  1. อนุมัติด้วยวาจาหรือผ่านไลน์ แต่ไม่มีแบบฟอร์ม variation order
  2. ใบเสนอราคาเพิ่มออกย้อนหลัง หลังงานเสร็จแล้ว
  3. เอกสารส่งมอบไม่สัมพันธ์กับใบแจ้งหนี้
  4. หักภาษี ณ ที่จ่ายผิดประเภท หรือ VAT ไม่ครบองค์ประกอบ

สำหรับองค์กรที่ดูแลหลายอาคาร ความคลาดเคลื่อนเพียง 5–10% ของมูลค่างานซ่อมบำรุงรวมต่อปีอาจเท่ากับงบที่สูญเสียหลักแสนถึงหลักล้านบาทได้ง่าย ตัวอย่างเช่น อาคารสำนักงานเกรด B ขนาด 15,000–25,000 ตร.ม. มักมีงบซ่อมบำรุงและงานแก้ไขระบบย่อยรวมประมาณ 1.2–3 ล้านบาทต่อปี หากการควบคุมงานเพิ่ม-ลดหละหลวมจนเกินงบ 8% นั่นคือ 96,000–240,000 บาทต่อปีต่ออาคาร

กรอบเอกสารที่ควรมีในสัญญาซ่อมบำรุง

หัวใจสำคัญคือสัญญาต้องแยกให้ชัดว่าอะไรคือ “งานตามสัญญาเดิม” และอะไรคือ “งานเพิ่ม-ลด” พร้อมระบุขั้นตอนอนุมัติไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะงาน PM, corrective maintenance และอะไหล่สิ้นเปลือง

1) ขอบเขตงานหลักและรายการยกเว้น

ในภาคผนวกสัญญา ควรมีอย่างน้อย:

ตัวอย่าง: สัญญาดูแลระบบปรับอากาศรวมล้างฟิลเตอร์ ตรวจเช็คน้ำยา วัดกระแสไฟ และรายงาน PM แต่ไม่รวมคอมเพรสเซอร์ มอเตอร์บลัวร์ แผงวงจร และน้ำยาที่เติมเกิน 2 กก./เครื่อง

2) แบบฟอร์มอนุมัติงานเพิ่ม-ลด

ควรใช้เอกสารมาตรฐาน เช่น Variation Order (VO) หรือ Change Order โดยระบุ:

หากเป็นองค์กรที่มีระบบจัดซื้อ ควรเชื่อม VO เข้ากับ PR/PO เพิ่มเติม เพื่อป้องกันการจ่ายเงินโดยไม่มีงบรองรับ

3) หลักฐานประกอบก่อนอนุมัติ

เอกสารขั้นต่ำที่ควรขอจากผู้รับจ้างก่อนอนุมัติราคาเพิ่ม:

หากเป็นงานระบบ ควรขอ serial number รุ่นอุปกรณ์ และ spec ของอะไหล่ประกอบด้วย

กฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องในทางปฏิบัติ

แม้งานซ่อมบำรุงจำนวนมากจะเป็นเรื่องสัญญาเอกชนระหว่างคู่สัญญา แต่การควบคุมให้ดีควรอิงหลักทั่วไปตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เรื่องนิติกรรมสัญญา การชำระหนี้ การพิสูจน์ข้อเท็จจริง และการตีความตามเจตนาของคู่สัญญา ในทางปฏิบัติ ประเด็นสำคัญคือ “สิ่งที่ตกลงกันได้พิสูจน์ได้หรือไม่” หากไม่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษรหรือหลักฐานดิจิทัลที่ชัดเจน ฝ่ายว่าจ้างมักเสียเปรียบเมื่อมีการใช้งานผลงานไปแล้ว

อีกส่วนที่มักถูกมองข้ามคือเรื่องภาษี ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อการเบิกจ่าย:

สำหรับงานซ่อมบำรุงอาคาร ส่วนใหญ่ในทางปฏิบัติมักเข้าลักษณะค่าบริการหรือค่าจ้างทำของ ขึ้นอยู่กับโครงสร้างสัญญาและลักษณะงานจริง องค์กรควรให้ฝ่ายบัญชีและที่ปรึกษาภาษีตรวจประเภทการหัก ณ ที่จ่ายให้ตรงนโยบายภายในเสมอ โดยเฉพาะกรณีที่บิลเดียวมีทั้งค่าแรง ค่าวัสดุ และค่าอุปกรณ์ติดตั้ง

วิธีตั้งอำนาจอนุมัติเพื่อคุมต้นทุนหน้างาน

การมีเอกสารอย่างเดียวไม่พอ หากอำนาจอนุมัติไม่ชัด หน้างานจะหยุดหรือปล่อยให้ผู้รับจ้างทำก่อนทุกครั้ง แนวทางที่ใช้ได้จริงคือกำหนด approval matrix ตามวงเงินและระดับความเร่งด่วน

ตัวอย่าง approval matrix สำหรับอาคารสำนักงาน

ที่สำคัญ ควรแยก “อนุมัติเริ่มงานฉุกเฉิน” ออกจาก “อนุมัติราคาเต็มจำนวน” เช่น อนุญาตให้ผู้รับจ้างเข้าหยุดน้ำรั่วหรือ bypass ระบบก่อนในวงเงินชั่วคราว 10,000 บาท แต่ต้องส่งใบเสนอราคาเต็มภายใน 24 ชั่วโมงเพื่ออนุมัติส่วนที่เหลือ

ใช้ not-to-exceed cap ทุกครั้งที่เป็นไปได้

สำหรับงานที่เปิดหน้างานแล้วอาจเจอปัญหาเพิ่ม ควรใช้วงเงินเพดาน เช่น

วิธีนี้ช่วยให้ทีมหน้างานเดินงานต่อได้ โดยการเงินยังควบคุมความเสี่ยงได้

ราคาตลาดไทยที่ควรใช้เป็นจุดอ้างอิง

การอนุมัติงานเพิ่ม-ลดควรมี benchmark ราคาเบื้องต้น ไม่ใช่ดูแต่ยอดรวม ตัวเลขด้านล่างเป็นช่วงราคาตลาดไทยโดยประมาณสำหรับอาคารพาณิชย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ณ ตลาดทั่วไป ทั้งนี้ราคาอาจเปลี่ยนตามยี่ห้อ ความสูงหน้างาน เวลาเข้าทำงานกลางคืน และข้อกำหนดความปลอดภัย

งานระบบปรับอากาศ

งานประปาและสุขาภิบาล

งานไฟฟ้า

ค่าแรงและค่าเข้าหน้างาน

การมี price list reference ภายในองค์กรจะช่วยให้ผู้จัดการอาคารอนุมัติได้เร็วขึ้นมาก โดยเฉพาะงานที่เกี่ยวข้องกับ บริการซ่อมบำรุงอาคาร ที่เกิดซ้ำเป็นประจำ

สถานการณ์จริงที่พบบ่อย และวิธีควบคุม

กรณีที่ 1: เปิดฝ้าแล้วพบงานท่อเสียหายมากกว่าที่ประเมิน

สถานการณ์: เดิมอนุมัติซ่อมท่อน้ำแอร์รั่ว 8,500 บาท เมื่อเปิดฝ้าแล้วพบฉนวนเสื่อมและมีท่อแตกเพิ่มอีก 3 จุด ผู้รับจ้างแจ้งว่าจะต้องเพิ่มอีก 22,000 บาท

วิธีควบคุม:

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →