2026-11-02 · TWH AI

คู่มือต้นทุนงานรีโนเวทในภูเก็ตสำหรับโรงแรมและค้าปลีก

วางแผนงบรีโนเวทในภูเก็ตสำหรับโรงแรมและร้านค้าหลายสาขา เทียบต้นทุน ปัจจัยหน้างาน ระยะเวลา และแนวทางคุมผู้รับเหมาให้ส่งมอบตามแผน

ภูเก็ตเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีจังหวะการรีโนเวทเร็วและซับซ้อนกว่าหลายจังหวัด ทั้งจากฤดูกาลท่องเที่ยว ต้นทุนขนส่งวัสดุ ค่าแรงที่ผันผวน และข้อจำกัดด้านการทำงานในอาคารที่ยังเปิดให้บริการอยู่ สำหรับผู้จัดการทรัพย์สินองค์กร ผู้บริหารนิติบุคคล หรือฝ่ายโครงการของโรงแรมและร้านค้าหลายสาขา การตั้งงบรีโนเวทในภูเก็ตจึงไม่ควรดูแค่ “ราคาต่อตารางเมตร” แต่ต้องมองต้นทุนรวมของการหยุดใช้งานพื้นที่ ความเสี่ยงหน้างาน ระยะเวลาส่งมอบ และความสามารถของผู้รับเหมาที่จะทำงานตามมาตรฐานและตามแผนจริง

บทความนี้สรุปแนวทางวางงบรีโนเวทในภูเก็ตแบบใช้งานได้จริงสำหรับกลุ่มโรงแรมและค้าปลีก โดยเน้นตัวเลขตลาดไทย ปัจจัยหน้างานในพื้นที่ ข้อควรระวังด้านกฎหมายและการบริหารผู้รับเหมา เพื่อช่วยให้ตัดสินใจได้แม่นขึ้นก่อนเปิดประมูลหรืออนุมัติงบ

ทำไมต้นทุนรีโนเวทในภูเก็ตจึงต่างจากจังหวัดอื่น

แม้รูปแบบงานจะคล้ายกับกรุงเทพฯ หรือหัวเมืองท่องเที่ยวอื่น แต่ภูเก็ตมักมีต้นทุนแฝงเพิ่มจาก 4 ปัจจัยหลัก

1) ค่าขนส่งและโลจิสติกส์

วัสดุหลายรายการยังต้องสั่งจากกรุงเทพฯ สมุทรปราการ ชลบุรี หรือสุราษฎร์ธานี เช่น สุขภัณฑ์แบรนด์มาตรฐาน งานระบบเฉพาะทาง กระจกเทมเปอร์บางสเปก และเฟอร์นิเจอร์บิลท์อินบางประเภท ทำให้มีต้นทุนขนส่งเพิ่มประมาณ 3–10% ของค่าวัสดุ ขึ้นกับปริมาณและความเร่งด่วน

ตัวอย่าง:

• กระเบื้องนำเข้าหรือกระเบื้องสเปกโรงแรม หากสั่งจำนวนไม่มาก อาจมีค่าขนส่งเพิ่ม 80–180 บาท/ตร.ม.
• กระจกอลูมิเนียมสำหรับหน้าร้าน หากต้องรีบผลิตและขนส่ง อาจมีค่าเร่งงานเพิ่มอีก 5–12%

2) ความหนาแน่นของงานช่วงไฮซีซัน

ในพื้นที่ท่องเที่ยว งานรีโนเวทมักถูกเร่งก่อนฤดูกาลท่องเที่ยวหรือก่อนเปิดสาขาใหม่ ช่วงที่ผู้รับเหมางานระบบ ช่างบิลท์อิน และทีมตกแต่งภายในมีคิวเต็ม ค่าแรงและเงื่อนไขการเข้าหน้างานจึงสูงขึ้น

ตัวอย่างค่าแรงโดยประมาณในภูเก็ต:

• ช่างก่อฉาบปูกระเบื้อง: 700–1,100 บาท/วัน
• ช่างไฟ/ช่างประปา: 800–1,300 บาท/วัน
• ช่างฝ้าเพดานและยิปซัม: 700–1,000 บาท/วัน
• โฟร์แมนหรือผู้ควบคุมงานประจำไซต์: 25,000–45,000 บาท/เดือน

3) ข้อจำกัดการทำงานในอาคารเปิดใช้งาน

โรงแรมและร้านค้ามักไม่สามารถปิดพื้นที่ทั้งหมดได้ จึงต้องทำงานกลางคืน แบ่งเฟส กั้นฝุ่น ลดเสียง หรือใช้วิธีรื้อถอนแบบจำกัดเวลา ต้นทุนจึงสูงกว่างานอาคารว่าง 10–25% ในบางกรณี

4) มาตรฐานภาพลักษณ์และงานส่งมอบ

ลูกค้าองค์กรในภูเก็ต โดยเฉพาะโรงแรม รีเทลเชน และคอมมูนิตี้มอลล์ มักต้องการงานผิว งานระบบ และมาตรฐานความปลอดภัยที่สูงกว่างานทั่วไป หากต้องผ่านมาตรฐานแบรนด์หรือมาตรฐานวิศวกรรมภายในองค์กร งบประมาณจะเพิ่มตามรายละเอียดและการตรวจรับ

กรอบต้นทุนรีโนเวทที่ใช้วางงบเบื้องต้น

การตั้งงบควรแยกตาม “ระดับงาน” มากกว่าดูเพียงพื้นที่ เพื่อให้สอดคล้องกับวัตถุประสงค์จริง เช่น รีเฟรชภาพลักษณ์ ซ่อมระบบเดิม หรือปรับปรุงเพื่อเพิ่มรายได้

รีโนเวทเบื้องต้น / Cosmetic Refresh

เหมาะกับ:

• ห้องพักโรงแรมที่ต้องการปรับภาพรวม
• ร้านค้าสาขาที่ต้องรีเฟรชแบรนด์
• พื้นที่ส่วนกลางที่ยังใช้โครงสร้างและระบบเดิมได้

ช่วงราคาโดยประมาณ:

• 4,500–9,000 บาท/ตร.ม.

รายการงานหลัก:

• ทาสีใหม่
• เปลี่ยนพื้นบางส่วน เช่น SPC, ลามิเนต, กระเบื้องยาง
• เปลี่ยนโคมไฟและหน้ากากสวิตช์
• ซ่อมฝ้า/ผนัง
• ปรับเคาน์เตอร์หรือชั้นวางบางจุด

กรณีตัวอย่าง: ร้านค้าปลีกขนาด 120 ตร.ม. ในห้างหรือคอมมูนิตี้มอลล์ ต้องการรีแบรนด์ภาพลักษณ์ เปลี่ยนหน้าร้าน ระบบไฟโชว์สินค้า พื้น และเคาน์เตอร์ชำระเงิน งบอาจอยู่ที่ 750,000–1,200,000 บาท หากไม่มีการย้ายระบบปรับอากาศหรือเดินไฟใหม่ทั้งร้าน

รีโนเวทระดับกลาง / Partial Fit-out + MEP Upgrade

เหมาะกับ:

• โรงแรมที่ต้องปรับปรุงห้องพักและห้องน้ำ
• ร้านอาหารที่ต้องจัดเลย์เอาต์ใหม่บางส่วน
• สำนักงานนิติบุคคลหรือพื้นที่เช่าที่ต้องยกระดับระบบใช้งาน

ช่วงราคาโดยประมาณ:

• 9,000–18,000 บาท/ตร.ม.

รายการงานหลัก:

• รื้อถอนและปรับผังบางส่วน
• เปลี่ยนพื้น ผนัง ฝ้า
• ปรับระบบไฟฟ้าและประปาบางโซน
• เปลี่ยนสุขภัณฑ์
• ทำเฟอร์นิเจอร์บิลท์อิน
• ติดตั้งป้ายและงานตกแต่งใหม่

กรณีตัวอย่าง: รีโนเวทห้องพักโรงแรม 40 ห้อง ห้องละ 28 ตร.ม. ปรับพื้น ผนัง เฮดบอร์ด สุขภัณฑ์ แสงสว่าง และงานสี โดยคงตำแหน่งแอร์และสุขาภิบาลหลักเดิม งบรวมมักอยู่ในช่วง 5.5–10 ล้านบาท ขึ้นกับสเปกวัสดุและจำนวนห้องที่ทำพร้อมกัน

รีโนเวทใหญ่ / Full Renovation หรือ Change of Use บางส่วน

เหมาะกับ:

• ล็อบบี้โรงแรม พื้นที่อาหารเช้า หรือสปา
• ร้านค้าธง (flagship store)
• อาคารที่ต้องเปลี่ยนระบบหลักและโครงสร้างบางจุด

ช่วงราคาโดยประมาณ:

• 18,000–35,000+ บาท/ตร.ม.

รายการงานหลัก:

• รื้อถอนจำนวนมาก
• ปรับผังใช้งานหลัก
• เดินระบบไฟฟ้า ประปา แอร์ ดับเพลิงใหม่
• กระจกอลูมิเนียมและหน้าร้านใหม่
• บิลท์อินเต็มรูปแบบ
• งานตกแต่งตามมาตรฐานแบรนด์

หากเป็นงานที่เกี่ยวข้องกับครัวเชิงพาณิชย์ ระบบดูดควัน ระบบดับเพลิง หรือการรับน้ำหนักพื้น อาจเกิน 35,000 บาท/ตร.ม. ได้ไม่ยาก

สำหรับองค์กรที่ต้องการประเมินขอบเขตงานก่อนเปิดราคา ควรเริ่มจากการสำรวจหน้างานและจัดทำ BOQ ที่ชัดเจนร่วมกับทีมมืออาชีพด้านบริการรีโนเวทเพื่อลดความคลาดเคลื่อนของงบ

ราคาตลาดไทยของงานหลักที่ควรรู้

ตัวเลขต่อไปนี้เป็นช่วงราคาโดยประมาณในตลาดไทยและอาจสูงขึ้นในภูเก็ตตามยี่ห้อ ปริมาณงาน เงื่อนไขขนส่ง และข้อจำกัดหน้างาน

งานรื้อถอนและเตรียมพื้นที่

• รื้อพื้นกระเบื้องเดิม: 120–280 บาท/ตร.ม.
• รื้อฝ้าเพดาน: 80–180 บาท/ตร.ม.
• รื้อผนังก่ออิฐเบา/ยิปซัม: 180–450 บาท/ตร.ม.
• ขนเศษวัสดุออกนอกพื้นที่: 15,000–60,000 บาท/โครงการขนาดเล็กถึงกลาง

ข้อควรระวัง: ในโรงแรมหรืออาคารที่มีผู้ใช้งานอยู่จริง ค่าใช้จ่ายกั้นฝุ่น ลิฟต์ขนของ การห่อหุ้มทางสัญจร และเวลาทำงานกลางคืน มักไม่รวมในราคางานรื้อถอนพื้นฐาน

งานพื้น

• กระเบื้องเซรามิกพร้อมติดตั้ง: 650–1,400 บาท/ตร.ม.
• กระเบื้องพอร์ซเลนเกรดกลางถึงสูง: 950–2,200 บาท/ตร.ม.
• พื้น SPC เชิงพาณิชย์: 850–1,800 บาท/ตร.ม.
• พื้นลามิเนตเกรดสำนักงาน/ร้านค้า: 700–1,400 บาท/ตร.ม.
• พื้นหินสังเคราะห์หรือหินธรรมชาติ: 1,800–4,500+ บาท/ตร.ม.

งานผนังและฝ้า

• ทาสีภายในรวมโป๊วและรองพื้น: 120–280 บาท/ตร.ม.
• ผนังยิปซัมโครงคร่าวพร้อมฉาบเรียบ: 650–1,100 บาท/ตร.ม.
• ฝ้ายิปซัมฉาบเรียบ: 550–950 บาท/ตร.ม.
• ฝ้าทีบาร์สำหรับหลังบ้านหรือสำนักงาน: 450–850 บาท/ตร.ม.

งานระบบไฟฟ้าและแสงสว่าง

• เดินวงจรไฟฟ้าใหม่ในพื้นที่เชิงพาณิชย์เบื้องต้น: 800–2,000 บาท/ตร.ม.
• โคมดาวน์ไลท์เชิงพาณิชย์พร้อมติดตั้ง: 700–2,500 บาท/จุด
• ไฟรางและสปอตไลท์ร้านค้า: 1,500–4,500 บาท/จุด
• ตู้โหลดเซ็นเตอร์และอุปกรณ์ป้องกัน: 18,000–85,000 บาท/ชุด ขึ้นกับขนาด

งานประปาและสุขภัณฑ์

• เดินท่อน้ำดี-น้ำทิ้งจุดใหม่: 3,500–12,000 บาท/จุด
• โถสุขภัณฑ์: 3,500–18,000 บาท/ชุด
• อ่างล้างหน้าและก๊อก: 4,000–20,000 บาท/ชุด
• ฉากกั้นอาบน้ำกระจกเทมเปอร์: 6,500–18,000 บาท/ชุด

งานกระจก อลูมิเนียม และหน้าร้าน

• ประตูกระจกบานเปลือยพร้อมอุปกรณ์: 18,000–45,000 บาท/ชุด
• กระจกอลูมิเนียมหน้าร้าน: 2,500–5,500 บาท/ตร.ม.
• ป้ายอะคริลิก/โลหะ/ไฟซ่อน: 15,000–150,000+ บาท ตามขนาดและแบรนด์

งานบิลท์อินและเฟอร์นิเจอร์

• เคาน์เตอร์ต้อนรับหรือแคชเชียร์: 25,000–180,000 บาท/ชุด
• ตู้บิลท์อินลามิเนต: 8,000–18,000 บาท/เมตรยาว
• หัวเตียง/ผนังตกแต่งห้องพัก: 12,000–45,000 บาท/ห้อง

ปัจจัยหน้างานที่ทำให้งบบานปลายบ่อยที่สุด

ผู้จัดการทรัพย์สินจำนวนมากประเมินงบจากแบบร่างหรือรูปถ่ายเดิม แล้วพบว่าราคาจริงสูงกว่าคาด 15–30% ปัจจัยที่พบบ่อยมีดังนี้

สภาพหน้างานจริงไม่ตรงกับเอกสารเดิม

แบบ As-built ของอาคารเก่ามักไม่ครบ โดยเฉพาะตำแหน่งท่อน้ำ สายไฟ รางแอร์ และงานต่อเติมเดิม หากเปิดฝ้าหรือรื้อพื้นแล้วเจอระบบซ่อนที่ไม่ตรงแบบ จะเกิดงานเพิ่มทันที

แนวทางลดความเสี่ยง:

• สำรวจเปิดฝ้าหรือเปิดผนังตัวอย่างก่อนประมูล
• ทำรายการ “provisional sum” เผื่อแก้งานระบบ 5–10