2026-11-08 · TWH AI

คู่มือทำเรตราคางานซ่อมบำรุงสำหรับ Property Managers ในไทย

เรียนรู้วิธีจัดทำ rate card งานซ่อมบำรุงเพื่อวางงบ คุมต้นทุน และเปรียบเทียบราคา vendor หลายพื้นที่ในไทยได้อย่างเป็นระบบสำหรับองค์กร B2B

สำหรับผู้จัดการอาคาร ผู้บริหารนิติบุคคล หรือทีมจัดซื้อขององค์กร การทำ “เรตราคางานซ่อมบำรุง” หรือ rate card ไม่ใช่แค่เรื่องของการต่อรองราคาให้ถูกลง แต่เป็นเครื่องมือสำคัญในการควบคุมงบประมาณ วางแผนงานล่วงหน้า และเปรียบเทียบผู้รับเหมาหรือ vendor หลายรายในหลายพื้นที่ได้อย่างเป็นระบบ โดยเฉพาะในประเทศไทยที่ต้นทุนแรงงาน ค่าเดินทาง ค่าวัสดุ และข้อกำหนดด้านความปลอดภัยอาจต่างกันมากระหว่างกรุงเทพฯ ปริมณฑล เมืองท่องเที่ยว และต่างจังหวัด บทความนี้จะสรุปวิธีจัดทำ rate card งานซ่อมบำรุงให้ใช้งานได้จริงในบริบท B2B พร้อมตัวเลขราคาตลาดไทย แนวทางอ้างอิงกฎหมายที่เกี่ยวข้อง และเทคนิคใช้งานหน้างานสำหรับองค์กร

ทำไม Property Manager ควรมี rate card กลางขององค์กร

หลายองค์กรยังใช้วิธีขอใบเสนอราคาเป็นครั้ง ๆ เมื่อมีงานเสียหรือมีโครงการซ่อมย่อยเกิดขึ้น วิธีนี้เหมาะกับงานเฉพาะทางหรือมูลค่าสูง แต่ถ้าเป็นงานซ่อมบำรุงประจำ เช่น เปลี่ยนหลอดไฟ ซ่อมท่อน้ำรั่ว ล้างแอร์ แก้ไฟฟ้าขัดข้อง หรือเปลี่ยนอุปกรณ์ในห้องน้ำ การไม่มีเรตราคากลางจะทำให้เกิดปัญหา 4 ข้อหลัก

1) คุมงบยาก

หากแต่ละสาขาเรียก vendor คนละราย ใช้หน่วยราคาไม่เหมือนกัน บางรายคิดเป็น “เหมางาน” บางรายคิด “ค่าแรง + ค่าวัสดุ” ผู้บริหารจะเทียบต้นทุนจริงได้ยากมาก

2) เปรียบเทียบราคาไม่ได้

ตัวอย่างง่าย ๆ งานเปลี่ยนก๊อกอ่างล้างมือ บางรายเสนอ 1,200 บาทรวมวัสดุ บางราย 650 บาทเฉพาะค่าแรง และอีกบางรายคิดค่าตรวจเช็ก 500 บาทแยกต่างหาก ถ้าไม่มี format rate card กลาง จะเหมือนเทียบคนละสินค้า

3) อนุมัติงานช้า

ทีมหน้างานอาจต้องรออนุมัติหลายรอบ โดยเฉพาะงานที่เกิดนอกเวลาทำการ เช่น น้ำรั่ว ไฟดับ แอร์เสียในพื้นที่เชิงพาณิชย์ ซึ่งกระทบผู้เช่าและรายได้โดยตรง

4) เสี่ยงต่อ overcharge ในงานเร่งด่วน

งาน emergency หลังเวลา 18.00 น. หรือวันหยุด มักมีค่าใช้จ่ายเพิ่ม 1.5–2 เท่า หากองค์กรไม่มีเพดานราคาและ SLA ที่ชัดเจน อาจเกิดค่าใช้จ่ายส่วนเกินได้ง่าย

ดังนั้น rate card ที่ดีควรเป็น “กรอบอ้างอิง” ที่ทุกสาขาใช้ร่วมกัน แม้จะยังเปิดให้มีการต่อรองตามพื้นที่หรือปริมาณงานได้

rate card งานซ่อมบำรุงควรมีอะไรบ้าง

การทำ rate card ไม่ควรมีแค่รายการงานกับราคา แต่ควรออกแบบให้ใช้งานได้จริงทั้งฝ่ายอาคาร ฝ่ายจัดซื้อ และฝ่ายการเงิน

1) แยกหมวดงานให้ชัด

หมวดพื้นฐานที่พบได้บ่อยในอาคารสำนักงาน คอนโด โรงงานเบา คลังสินค้า และพื้นที่ค้าปลีก ได้แก่

หากองค์กรมีหลายอาคาร การจัดหมวดเดียวกันทุกพื้นที่จะช่วยให้วิเคราะห์ต้นทุนรวมได้ง่ายขึ้น เช่น งาน ระบบไฟฟ้า และ งานประปา ควรแยกหน่วยราคาเป็นมาตรฐานเดียวกัน

2) กำหนดหน่วยวัดของแต่ละงาน

ตัวอย่างหน่วยที่ควรใช้

3) ระบุ scope รวม/ไม่รวม

นี่คือส่วนที่สำคัญที่สุด เช่น รายการ “เปลี่ยนลูกลอยแทงก์น้ำ 1,500–3,500 บาท” ต้องระบุให้ชัดว่า

4) กำหนดเงื่อนไขพื้นที่และเวลา

ราคาควรแยกอย่างน้อย 3 มิติ

วิธีตั้งโครงสร้างราคาให้เหมาะกับตลาดไทย

ในประเทศไทย งานซ่อมบำรุงมักมีองค์ประกอบต้นทุน 5 ส่วน

1) ค่าแรงช่าง

อัตราตลาดโดยประมาณในปีปัจจุบันสำหรับงาน B2B

สำหรับงาน service call ขนาดเล็ก vendor มักไม่คิดตามวันเต็ม แต่คิด “ค่าเข้าบริการ” เช่น 500–1,500 บาท/ครั้ง แล้วบวกค่าแรงตามงานจริง

2) ค่าวัสดุ

วัสดุในไทยมีความต่างด้านแบรนด์สูงมาก เช่น สวิตช์ไฟราคาจุดละ 80 บาทถึง 600 บาท, ก๊อกน้ำ 250 บาทถึง 3,500 บาท, ลูกลอยแท็งก์น้ำ 180 บาทถึง 1,500 บาท ดังนั้นใน rate card ควรแยกวัสดุเป็น 3 ระดับ

3) ค่าเดินทางและ logistics

กรุงเทพฯ ชั้นในอาจไม่คิดเพิ่มหากรวมอยู่ใน service area แต่ปริมณฑลและต่างจังหวัดมักมีค่าเดินทาง 500–3,000 บาท/เที่ยว หรือคิดตามระยะทาง

4) ค่าอุปกรณ์เฉพาะ

เช่น บันไดสูง, scaffolding, เครื่องเชื่อม, vacuum pump, manifold gauge, thermal scanner, เครื่องฉีดน้ำแรงดันสูง หากไม่ระบุล่วงหน้า vendor อาจบวกภายหลัง

5) ค่าเสี่ยงและความเร่งด่วน

งานด่วน 2 ชั่วโมง, งานกลางคืน, งานในพื้นที่เปิดบริการ, งานบนที่สูง, งานที่ต้องใช้ work permit มักมี surcharge 15–100%

ตัวอย่างเรตราคากลางที่ใช้ได้จริงในไทย

ตัวเลขด้านล่างเป็นช่วงราคาตลาดโดยประมาณสำหรับงาน B2B ขนาดเล็กถึงกลางในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล โดยควรใช้เป็น baseline เพื่อเทียบ vendor ไม่ใช่ราคาตายตัว เพราะต้นทุนจริงขึ้นกับยี่ห้ออุปกรณ์ ปริมาณงาน และข้อจำกัดหน้างาน

งานไฟฟ้า

หากองค์กรมีหลายสาขา งานในหมวด งานไฟฟ้าอาคาร ควรมี code รายการเดียวกันทุกพื้นที่ เช่น EL-01 ตรวจเช็ก, EL-02 เปลี่ยนอุปกรณ์, EL-03 เดินระบบเพิ่ม เพื่อทำ benchmark ข้ามสาขาได้

งานประปาและสุขาภิบาล

สำหรับอาคารที่มีงานแจ้งเสียบ่อย เช่น ห้องน้ำส่วนกลาง ร้านค้า หรือสำนักงานหลายชั้น การมีเรตราคากลางในหมวด งานประปาและท่อ จะช่วยลดเวลาขออนุมัติได้มาก

งานปรับอากาศ

ในอาคารสำนักงานหรือ retail ที่ uptime สำคัญ ควรแยก rate card งาน ล้างและซ่อมแอร์ เป็น PM, corrective, emergency ชัดเจน เพราะค่าใช้จ่ายต่างกันมาก

งานโยธาและซ่อมแซมทั่วไป

วิธีปรับราคาให้ใช้ได้หลายพื้นที่ในไทย

องค์กรที่มีสาขาหลายจังหวัดมักเจอปัญหาว่า “ราคากรุงเทพฯ ใช้กับต่างจังหวัดไม่ได้” ซึ่งเป็นเรื่องจริงบางส่วน แต่แก้ได้ด้วย pricing factor

โมเดลแนะนำ

ให้ตั้ง “ราคาอ้างอิงกรุงเทพฯ” เป็นฐาน 100 แล้วใช้ factor ตามพื้นที่ เช่น

ตัวอย่าง: ล้างแอร์ cassette ราคา base 2,200 บาท/เครื่อง

แนว

พร้อมเริ่มต้นแล้วใช่ไหม?

ส่งคำขอ ฟรี รับใบเสนอราคาภายใน 30 นาที

ส่งคำขอบริการ
ส่งคำขอบริการ →